Процесс покупки
Несмотря на то, что Испания давно уже не является ни бедной, ни слаборазвитой страной, тем не менее цены на недвижимость в Испании традиционно значительно уступают ценам в большинстве стран Европы при одинаковом качестве строительства.
Испания предлагает Вашему вниманию широкий спектр различного жилья на любой вкус и кошелёк как непосредственно от строительных компаний, так и «со вторых рук».
В Испании Вы можете купить квартиру в многоэтажном доме, что часто называют «апартаменты». Такие дома располагаются в городской черте, в том числе и в курортной зоне городов, и даже вдоль пляжей и на набережных. Апартаменты часто строятся и покупаются как для личного проживания, так и для дальнейшей сдачи в аренду.
В Испании квартиры различаются по количеству спален. Студия - самый простой вариант квартиры с одним большим помещением, которое служит и спальней и гостиной (санузел, естественно, отдельно). То есть студию можно назвать квартирой без спален. Это аналог хорошо всем нам известной однокомнатной квартиры в «хрущёвке». Далее идут односпальные квартиры, аналог российской двухкомнатной, трёхспальные ( аналог четырёхкомнатной), изредка встречаются четырёхспальные. Стоимость квартиры зависит от возраста дома, её площади, количества спален, планировки, близости к морю и центру города, размера террасы, наличие общего бассейна, гаражей или стоянок, своей зоны отдыха, престижности и от многих иных факторов. В многоэтажном доме верхние этажи обычно дороже нижних. А на самых верхних этажах, так называемых «атико», иногда размещаются дуплексы (двухэтажные квартиры). Надо заметить, что в Испании редко встречаются так называемые "типовые" проекты, все дома, даже многоэтажные, отличаются большим разнообразием экстерьера, внутренней планировки и отделки.
Большим спросом из недвижимости Испании пользуются бунгало – квартиры в домах малой этажности с отдельным входом, с небольшим участком земли или солярием, расположенные как в городе, так и в пригородах. Участки вокруг дома небольшие, бассейны, как правило, общие на несколько домов.
Также популярны в Испании смежные дома, то есть дом с одной или двумя общими стенками с таким же себе подобным. Как и бунгало, смежные дома обычно находятся в урбанизациях, то есть на огороженной, как правило охраняемой территории в окружении подобных себе домов с общими бассейнами, детскими площадками, зонами отдыха.
Наиболее престижным типом испанской недвижимости считается отдельно стоящий дом с участком земли, как правило, с бассейном. Крупные дома на больших участках называются «виллы». Как правило, виллы в Испании стоят на больших участках земли, имеют индивидуальный бассейн, сад, барбекю, гараж и главное – свой индивидуальный архитектурный облик. Стоимость виллы в Испании существенно зависит от площади постройки, применяемых стройматериалов, площади участка и стоимости самой земли. Стоимость земли различна как в разных провинциях, так и в рамках одной провинции. Особенно дороги земельные участки в черте крупных городов, а также в курортных местах в непосредственной близости от моря. Вы можете не только купить готовую виллу, но и построить её по собственному проекту. Выбор моделей вилл в Испании огромен.
Приобретение жилой недвижимости в Испании даёт Вам право на получение двухгодовой шенгенской мультивизы с правом пребывания в Испании до 90 дней в каждом полугодии в любой удобной для Вас временной разбивке.
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
В Испании многие банки готовы предоставить гражданам России и СНГ ипотечный кредит на покупку или строительство недвижимости под залог этой самой недвижимости. Сумма кредитования составляет 50-60 % от меньшей из двух величин: стоимости покупки согласно контракту или делаемой по запросу банка независимой оценки приобретаемой недвижимости. Срок кредитования для нерезидентов Испании, проживающих в странах, не входящих в Евросоюз, как правило, ограничен 25 годами и зависит от возраста заёмщика. Согласно законодательству Испании заёмщик имеет право досрочно полностью или частично погасить ипотеку, заплатив банку штраф в первые 5 лет действия кредита всего лишь 0,5% от досрочно гасимой суммы, а по истечении первых пяти лет и того меньше – 0,25%. В настоящее время ипотека предоставляется под 3-4 % годовых в зависимости от банка.
Гасится кредит ежемесячными списаниями с Вашего банковского счёта. Если на Вашем счету в нужный день не окажется необходимой суммы для очередного месячного платежа, банк начислит Вам пени по повышенной ставке за каждый день просрочки. А если Вы не будете гасить ипотеку в течение нескольких месяцев, банк обратится в суд и в итоге заберёт себе Вашу недвижимость. При этом Вы рискуете потерять всё, заплаченное ранее.
Для оформления ипотечного кредита Вам необходимо предоставить в банк от каждого взрослого покупателя следующие документы:
* действующий загранпаспорт;
* справку о доходе по месту Вашей работы на бланке предприятия с печатью, подписями руководителя и бухгалтера, с указанием Вашей должности, стажа в этой должности и месячного дохода в валюте Вашей страны (по испанскому законодательству сумма ежемесячных выплат по кредиту не должна превышать 30 % суммарного месячного дохода всех, приобретающих данную недвижимость);
* форму 2НДФЛ для россиян или предоставляемую Вами налоговую декларацию для граждан СНГ за последний год. Отметка налоговой инспекции не обязательна, но желательна;
* при наличии собственного бизнеса или доли в нём – копию свидетельства о том, чем Вы владеете;
* выписку с личных банковских счетов или со счетов принадлежащих Вам предприятий за последние полгода с печатью банка;
* копию свидетельства о владении недвижимостью в любой стране мира.
Первые три документа носят обязательный характер, остальные желательный. Нотариальное заверение и апостилирование предоставляемых документов не требуется.
Независимая оценка по запросу банка стоимости жилья занимает одну – две недели и стоит около 250 – 350 евро.
Если Вы хотите получить кредитную линию на строительство дома, то для этого Вам необходимо сперва приобрести земельный участок, не привлекая для этого заёмных средств.
Согласно законодательству Испании как взятие ипотеки, так и полное её погашение оформляется нотариальным актом и фиксируется в Регистре собственности.
ПРЯМАЯ ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ
Когда Вы выбрали подходящий объект испанской недвижимости и приняли решение о его покупке, составляется частный контракт купли-продажи, в котором прописывается, кто, что и у кого покупает, по какой цене и в какие сроки, а также детально оговариваются условия и способ оплаты. При подписании контракта покупатель оплачивает невозвращаемый задаток, составляющий обычно несколько тысяч евро, тем самым резервируя выбранную недвижимость за собой. В течение действия срока резервирования, как правило не превышающего три месяца, покупатель должен получить в местной полиции N.I.E. (идентификационный номер иностранца), открыть банковский счёт, с которого в дальнейшем будет оплачиваться путём банковского чека или перевода денег на счёт продавца приобретаемая недвижимость.
Вы становитесь полноправным владельцем испанской недвижимости после нотариального подписания купчей (эскритуры). Её подписывают в качестве полноправных ответственных участников сделки продавец (или его доверенное лицо), покупатель ( или его доверенное лицо), представитель банка (если покупается с ипотечным кредитом и одновременно с купчей подписывается ипотечный договор), переводчик (если покупатель или продавец не владеют испанским языком) и нотариус. В эскритуру по желанию покупателя может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи или иных лиц.
После нотариального подписания купчей Ваша недвижимость регистрируется в Регистре собственности. Процесс регистрации обычно длится около двух - трёх месяцев.
РАСХОДЫ ПО ПРИОБРЕТЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТИ, оплачиваемые покупателем:
* нотариальные расходы;
* расходы на регистрацию в Регистре собственности;
* налог на добавленную стоимость (7 %), который уплачивается только при покупке первичного жилья ( с июня 2010 года возрастает до 8%);
* налог на документальное оформление юридических актов (0,5 %);
* налог Plus Valio - муниципальный налог (величина налога устанавливается местной мэрией), основывающийся на официальной оценке роста стоимости недвижимости на момент её продажи (единственный расход, оплачиваемый продавцом)
* передаточный налог (7 %), который уплачивается только при приобретении недвижимости со "вторых рук".
В общей сложности все затраты по оформлению покупки составляют около 10% от стоимости недвижимости, заявленной в купчей. Ипотечный кредит увеличивает эти затраты примерно до 12 %.
КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ
В Испании по сравнению с другими странами Европы коммунальные платежи относительно невелики. В среднем семья из трёх-четырёх человек тратит на электричество, воду и газ приблизительно 750 евро в год.
Затраты на уборку подъездов и прилегающей территории, её освещение, уход за бассейном и зоной отдыха, вывоз мусора и т.п. устанавливаются общим собранием жильцов и называются «комунидад». Величина этих затрат зависит от того, что имеется в Вашем доме и на прилегающей к нему территории. Обычно эти расходы не превышают 50 – 60 евро в месяц, чаще меньше. Платятся они раз в квартира, в полугодие или в год.
СДАЧА В АРЕНДУ ВАШЕЙ ИСПАНСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
С юридической точки зрения Ваша собственность должна быть зарегистрирована в Министерстве туризма. А по результатам полученных доходов необходимо заполнять налоговую декларацию об отчислениях в местный бюджет.
Ваши доходы от сдачи испанской недвижимости в аренду могут оказаться очень существенными, поэтому очень важно, чтобы это происходило юридически правильно, а управление собственностью было на профессиональном уровне.
Сдавать недвижимость можно на круглый год или на короткий срок. В первом случае заполняемость будет намного выше, но цены на аренду несколько ниже. Определение цены при сдаче на короткий период зависит от конкуренции на рынке недвижимости, от наличия кондиционера, спутникового ТВ, расположения сдаваемого жилья, вида из окна, бассейна и парковки, расстояния до ближайшего супермаркета и до пляжа.
ПРИМЕР ЗАТРАТ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛЬЯ
Предположим, что некая квартира со вторых рук в центре курортного города на юге побережья Коста Бланка стоит 90.000 евро (2 спальни, салон, американская кухня, ванная комната, терраса, меблирована и укомплектована электробытовыми приборами, в пешей доступности от моря).
1. При оформлении купли-продажи
* налог на документальные юридические акты = 900,00 евро
* передаточный налог = 6.300,00 евро
* Регистр = 216,36 евро
* Нотариус = 372,63 евро
* Администрирование (сопровождение сделки асессором) = 180,30 евро
Итого расходов по купле-продаже = 7.969,29 евро.
2. Расходы по взятию ипотечного кредита на сумму 45.000,00 евро
* налог на документальные юридические акты = 695,00 евро
* комиссия банка по открытию кредита = 675,00 евро
* независимая оценка = 250,00 евро - фикс
* нотариус = 351,59 евро
* администрирование = 180,30 евро - фикс
* регистр = 141,24 евро
Итого расходов по ипотеке = 2.293,13 евро.
3. Платежи коммунального характера
* свет = 40 евро/мес (480 евро/год)
* вода = 20 евро/мес (240 евро/год)
* comunidad = 150 евро/год
* налог на недвижимость = 0,3 % от стоимости (270 евро/год)
Итого по расходам = 1.140,00 евро/год (все расчеты приблизительны!)
4. Расходы на поездку для просмотра или оформления
* авиабилет = 500 евро (цена зависит от периода и авиакомпании)
* страховка = 1 евро/сутки
* виза = 150 евро/чел. (дети, вписанные в паспорт, 75 евро/человека)
* проживание (7 ночей) отель 3* с завтраком и ужином (не высокий сезон) = 245 евро/чел
Итого расходов (пребывание 8 дней/7 ночей) = 1 003 евро/чел.