Испания или Италия? Где покупать недвижимость.
Цены на рынке недвижимости Италии
В первую очередь, наверное, стоит сказать о том, что после кризиса цены на итальянском рынке недвижимости практически не снизились, в отличие от испанского. Причиной тому, скорее всего, послужил тот факт, что ранее они не были искусственно завышены. Поэтому средний показатель снижения цен на недвижимость в Италии составил всего 5-7%. Кризис не затронул такие востребованные объекты как, например, исторические виллы на озерах Ломбардии, и стоимость на них не снизилась даже в кризис.
Цена на недвижимость в Италии разнятся в зависимости от региона, впрочем, как и в большинстве стран. Но даже по среднему уровню цен Италия – более дорогой рынок недвижимости, чем Испания. Особенно это проявляется в северной части Италии – Лигурия, Тоскана, Ломбардия – здесь уровень цен довольно высокий. Например, в одном из самых известных и популярных среди россиян курорте Тосканы Форте-дей-Марми стоимость апартаментов начинается от 4000 евро за 1 кв. м. Однако на юге Италии, например, в Калабрии, недвижимость значительно дешевле. В новостройках цены от 2000 евро за 1 кв. м, на вторичном рынке можно найти и более дешевые варианты.
Отличия разных регионов Италии
Юг и Север Италии сильно отличаются друг от друга в качестве экономико-географических регионов, и, как следствие, по уровню жизни. Юг – это более низкий уровень урбанизации, индустриализации, экономико-социального развития. Районы Южной Италии можно сравнить с Грецией и Португалией. В то время как Север больше сопоставим с уровнем жизни в соседней Швейцарии. Резкого перехода между этими двумя регионами конечно нет, т.к. Северную Италию от Южной отделяет ряд районов смешанного и переходного развития – Центральная Италия. Уровень жизни в Испании также лежит где-то посередине между итальянским Севером и Югом
В плане туризма и курортного отдыха также есть различия – купальный сезон на Севере Италии, как и на курортах севера Испании, длится с июня по конец сентября, на Южных курортах дольше – с апреля по ноябрь
Особенности процесса покупки
Как и в Испании, недвижимость в Италии может приобрести любой иностранный гражданин. Покупку можно осуществить как на юридическое, так и на физическое лицо. Однако, второй вариант значительно экономнее – так как в этом случае не придется платить ежегодный налог и НДС при перепродаже жилья.
Сам процесс купли-продажи недвижимости в Италии при тщательном изучении не так прост, как кажется на первый взгляд и имеет ряд нюансов и сложностей:
1. Все платежи в процессе сделки необходимо будет осуществлять с итальянского счета, поэтому перед покупкой любого объекта недвижимости в Италии на физическое лицо надо получить идентификационный номер налогоплательщика (Codice Fiscale) и открыть счет в банке на свое имя, с которого будут проводиться платежи. И первый платеж – это внесение задатка при заключении предложения о покупке (Proposta) – 5-7% от стоимости объекта. В договоре предложения о покупке указываются реквизиты покупателя и продавца, подробное описание объекта, сроки составления контрактов купли-продажи, а также условия оплаты. В момент подписания Proposta агентства, участвующие в сделке, имеют право на комиссионное вознаграждение. Хотя по обоюдному желанию сторон сделка может производиться и без подписания нотариального акта, по итальянским законам агентство, показав объект недвижимости, уже имеет право на комиссионное вознаграждение. Таким образом, каждое агентство, которое показывало вам объект, после покупки имеет право на комиссию.
2. После заключения Proposta (предложения о покупке) заключается Compromesso – предварительный договор. Это также еще не заключительный этап и не окончательный договор. Контракт На этом этапе Compromesso заключается в форме частного договора и не обязателен к заверению у нотариуса. На этом этапе выплачивается еще 25-30% от стоимости объекта.
3. Окончательный Договор купли-продажи подписывается в присутствии нотариуса и свидетелей. Для иностранных покупателей обязателен также переводчик, аккредитованный в суде. Этот момент особенно важен, т.к. договор, подписанный покупателем без знания итальянского языка, впоследствии может быть признан неправомерным и незаконным.
Во время подписания Договора происходит полный расчет с продавцом, нотариусом и переводчиком, а также уплата всех налогов по купле-продаже. Оригинал договора остается у нотариуса для дальнейшей регистрации в кадастровом реестре.
Сборы, налоги, ипотека
Покупка недвижимости в Италии предполагает следующие сборы:
- Imposta di Registro – реестр, выплачивается государству в момент покупки пропорционально стоимости объекта;
- Imposta Catastale e Ipotecaria – инвентаризации и ипотечный, выплачиваются государству в момент инвентаризации и регистрации жилья в общественных реестрах. Для иностранных покупателей этот налог составляет 10% от кадастровой стоимости или при покупке у застройщика (новый объект менее 4 лет) платится 10% налог – НДС (IVA) от стоимости объекта.
Ипотека предполагает определенные ограничения. Минимальный размер кредита в Италии составляет €150,000. Для стран СНГ размер ипотеки ограничен тем, что его сумма не должна превышать 70% от оценочной стоимости объекта (которая может оказаться ниже рыночной). Кроме этого существуют ограничения и в региональном контексте – южные регионы относятся большинством кредитных организаций к потенциально рискованным рынкам недвижимости. В связи с этим при кредитовании объектов в южных районах, особенно при покупке их нерезидентоми, устанавливаются дополнительные ограничения, в том числе и на минимальный размер кредита. Следует также отметить, что в этих регионах особенно тщательно и консервативно будет происходить и оценка недвижимости для оформления кредита. Плавающие ставки по кредиту 4,2%, фиксированные ставки 4,7%-5,7%.
Некоторые особенности рынка недвижимости Италии
В ряде случае вам не удастся сразу увидеть в объявлении цену на объект (или же услышать ее в телефонном разговоре). Вместо цены можно встретить фразу trattativa riservata – т.е. договорная. При встрече и разговоре у вас поинтересуются, что вы ищите, по какой цене вы хотели бы купить заинтересовавший вас объект недвижимости. В данном случае, если не владеть информацией о ценах и ситуации на рынке недвижимости, или психологически повести себя неправильно, то стоимость дома, виллы или апартаментов в Италии будет стоить на порядок дороже.
Кроме того, зачастую владельцы недвижимости в Италии самостоятельно устанавливают цену на продаваемый объект, не советуясь с агентами по недвижимости, и без привязки к общему уровню цен. И, как правило, такая цена будет существенно завышена. Хотя в случае срочной продажи рекомендации агентства недвижимости будут конечно иметь вес и значение для продавца.
Эксклюзивные договора по продаже в Италии заключаются редко. В основном сотрудничество идет на доверии, и иногда объект недвижимости продают сразу несколько агентств. В некоторых случаях это может вызывать дополнительные сложности. Бывает и другая крайность – владельцы продают свою недвижимость «тайно», запрещая агентствам публиковать описание объекта в своих каталогах (печатных или он-лайн). Такие продажи могут затягиваться на довольно длительный срок.
В заключение о покупке жилья в Италии
ЗА:
- Италия входит в состав ООН, НАТО, СЕ, ЕС и в «группу десяти»;
- Италия находится ближе к России;
- богатейшая культура и история;
- возможность приобретения статусной недвижимости (замки, поместья, недвижимость с виноградниками, элитные виллы на озёрах Ломбардии);
- пляжные и горнолыжные курорты.
ПРОТИВ:
- мировой кризис обострил многие экономические проблемы в Италии. По размерам дефицита бюджета и государственного долга Италия входит в пятёрку «лидеров» зоны евро. Так, соотношение государственного долга к ВВП Италии там больше 100%;
- Италия находится в области разломов горных пород, поэтому землетрясения являются нередким явлением. Действующие вулканы: Везувий и Этна;
- недвижимость дороже, чем в Испании.
по материалам leanga.ru