Куда ты тропинка меня привела? – Перспективы испанского рынка недвижимости


Новости о законопроекте правительства Испании об автоматической резиденции иностранных граждан уже давно вызывали много разговоров и волнений. Возможностью получения ВНЖ в случае покупки объекта стоимостью от 160 тыс. евро власти намерены привлечь иностранный капитал и избавиться от избыточного количества предложений на жилищном рынке в период глубокой рецессии в секторе недвижимости.



Чем заинтересовать инвестора
Надо сказать, что для стран Евросоюза принимаемые Испанией изменения по упрощению получения ВНЖ – достаточно редкий случай. В настоящее время автоматическая резиденция иностранных граждан при покупке жилья практикуется только на Кипре и в Латвии. Основная цель такой схемы – увеличение внешнего спроса на объекты недвижимости на внутреннем рынке и привлечение иностранных инвесторов к рынку недвижимости. На Кипре для получения вида на жительство необходимо зарегистрировать контракт о покупке недвижимости, предъявить банковский вклад на сумму 15 000 долларов (прожиточный минимум в год) и пройти медкомиссию. В Латвии достаточно купить недвижимость в Риге стоимостью более 140 тыс. евро, в пригородах — более 70 тыс. евро.

Минимальный ценовой уровень покупаемой недвижимости для получения ВНЖ (160 тыс. евро) установлен испанскими властями не случайно. По данным министерства развития средняя стоимость жилья в Испании составляет 160 тыс. евро. По статистике Генерального совета нотариата 44% жилой недвижимости в стране, приобретенной иностранцами с января по июнь 2012 года, имели стоимость выше 160 тыс. евро. То есть власти привели цены к общему знаменателю, руководствуясь усредненными значениями в секторе жилой недвижимости Испании.



Обратная сторона «выгодной» ипотеки
За последний год средняя цена на жилье в Испании снизилась на 12,3%, и теперь она на 33,7% меньше цен декабря  2007-го — последнего предкризисного года. Такую информацию приводят специалисты агентства недвижимости  «Leanga CostaBlanka S.L.». По их оценкам с момента начала кризиса на побережье Средиземного моря (Коста  Бланка, города Торревьеха, Бенидорм, Кальпе) цены на недвижимость в сегменте экономкласса снизились в среднем  на 35,1%. Далее следуют мегаполисы Мадрид и Барселона — снижение составило в среднем 34,2%. Меньше всего  цены опустились на Балеарских и Канарских островах — всего 9%.

 Но такое общее снижение цен на недвижимость эксперты связывают не только с последствиями финансового  кризиса  в Европе. Немаловажную роль сыграл здесь также ипотечный кризис. В определенный период банки начали  предоставлять кредиты, в том числе и ипотечные, на «супервыгодных» условиях. Таким предложением поспешило  воспользоваться довольно большое количество клиентов банков. И естественно, впоследствии многие новоявленные  владельцы жилья не смогли расплатиться по кредиту. В результате банки выставляют эти невыплаченные объекты  недвижимости на рынок. При чем цены на это жилье ниже, например, цен застройщика, т.к. банк во-первых  заинтересован продать быстрее, и во-вторых, определенную сумму за ипотечные объекты банк уже получил, и  фактически он может продавать лишь за недостающую сумму, ничего не теряя. Такая политика подорвала рынок  недвижимости. Ведь застройщикам и другим продавцам, чтобы пытаться конкурировать с предложениями  недвижимости банков, также пришлось снижать цены.

В настоящее время банки избавляются от остатков неликвидной дешевой недвижимости по ценам двадцатилетней давности, как объясняет директор департамента по связям с представительствами агентства недвижимости «Leanga CostaBlanka S.L.» Юрий Константиновский. С целью скорейшей продажи стоимость объектов иногда снижена наполовину. По данным ЦБ Испании объем просроченных кредитов (которые уже были записаны в безнадежные) достиг 182 млрд евро.



Где инвестору хорошо
На удивление, пиковое падение цены на испанскую недвижимость, задавшее вектор общего снижения, особо повышенного ажиотажа среди покупателей и инвесторов не вызвало. В соответствии со статистикой, которую приводит министерство развития, за третий квартал в Испании было продано 75 642 объектов недвижимости, что на 10,26% меньше, чем в предыдущем квартале, и на 1,17% меньше, чем за аналогичный период 2011 года. Наибольшей популярностью иностранных покупателей пользовались южные области Испании. Самый высокий показатель продаж у Аликанте — 2501 сделка, далее идут Малага — 1111, Барселона — 692, Балеарские острова — 605 и Жирона — 586.

Специалисты считают, что в настоящее время сдача жилья в аренду на долгий срок – занятие не только недостаточно доходное с точки зрения инвестиций, но в определенном смысле небезопасное. Многие арендаторы, оказавшись не в состоянии вносить оплату своевременно, сложно и неохотно выплачивают впоследствии накопившиеся задолженности, но при этом и отказываются освобождать арендуемое жилье.

Средние расценки на аренду по данным за прошлое лето такие: аренда квартиры с одной спальней около моря на короткий срок —200-300 евро в неделю, таунхаус с тремя спальнями — около 500 евро в неделю. Стоимость аренды роскошных вилл достигает 20-30 тыс. евро в месяц и более. При этом, если сравнивать с другими странами, например Грецией, то цены за аренду там приводятся раза в 1,5 выше. Таким образом, с точки зрения инвестиций Испания в настоящее время не самый лучший вариант.

Согласно дынным экспертов агентства недвижимости «Leanga CostaBlanka» сегодня на юге побережья Коста Бланка на вторичном рынке:
- студия стоит около 35-40 тыс. евр;
- односпальная квартира — 50-70 тыс. евро;
- двуспальная квартира — 60-120 тыс. евро;
- трехспальная квартира — 80-200 тысяч евро.

Бунгало и дуплекс примерно на 10% дороже квартир. Частные дома и виллы — от 150 тыс. евро и выше. Объекты на первичном рынке стоят, как правило, на 10-15% дороже, чем на вторичном.



Подорожает, не подорожает... 
Если говорить о прогнозах на 2013 год, то здесь взгляды специалистов на ближайшее время расходятся. С одной стороны,  предполагается небольшое снижение цен, с другой стороны высказываются предположения, что в следующем году цены  будут иметь тенденцию к росту. Повышение произойдет за счет уменьшения дешевых объектов, а также восстановления  строительной отрасли (особенно в курортных зонах) и увеличения предложения первичного жилья.

 Однако мнения сходятся в том, что, в любом случае, через несколько лет недвижимость в Испании однозначно  подорожает. Поэтому покупка жилья в настоящее время будет очень выгодной по сравнению с возможной стоимостью  недвижимости в перспективе. Едины также специалисты во мнении о том, что на дальнейшее повышении цен на  недвижимость немаловажное влияние окажет принятие упрощенной процедуры получения ВНЖ. Эта схема привлечет  новых покупателей, что обеспечит дополнительные инвестиции и повышение спроса.

 Дополнительные расходы при покупке жилья также выросли. Напомним о важном событии наступившего года – об  увеличении процентной ставки НДС в Испании при покупке первичного жилья с 4% до 10%. Сюда добавим неименные 3%  на небольшие налоги и сборы. В результате получаем «надбавку» к стоимости недвижимости в размере 13% без кредита  или около 16% с кредитом. Например, при покупке объекта недвижимости стоимостью 100 тыс. евро необходимо будет заплатить 6000 евро сверх заявленной цены.
Увеличился и передаточный налог на вторичное жилье с 7% до 8%. Плюс те же 3% на оформление прав собственности. Итого, при покупке вторичного жилья без кредита получается около 11% в плюсе, а с кредитом — около 14% от стоимости.
Следует заметить, что стоимость аренды останется на прежнем уровне.

Изменения произошли также в банковской системе – с 1 января почти не станет так называемой залоговой недвижимости. Создается специальный государственный банк, куда частные банки передадут почти все имеющиеся у них на балансе объекты недвижимости. Этот государственный банк уже не станет распродавать недвижимость по низким ценам. А банки, избавившись от лишнего груза, оставшуюся у них, довольно ликвидную, недвижимость тоже будут продавать по рыночным ценам, а не ниже, как было до сих пор.

Подведя итог, можно сказать, что сейчас – очень благоприятное время для покупки недвижимости в Испании, причем его пиковый момент. Завершающим аккордом должна стать предстоящая реформа об автоматической резиденции иностранных граждан, которая должны повысить интерес зарубежных покупателей и обеспечить приток иностранного капитала в страну. Таким образом, покупка недвижимости в Испании в будущем окажется приятной вдвойне – это будет выгодное и своевременное вложением средств, но и, конечно же, воплощение мечты о жизни или отдыхе на средиземноморском побережье и возможности получения вида на жительство в живописнейшей стране.

 январь 2013

по материалам leanga.ru