Решили купить недвижимость за рубежом? Узнайте обо всех нюансах!
Цены падают
Если вы давно мечтали о домике на берегу моря в Испании или Греции, о вилле в Ницце или на Кипре, сейчас самое время воплощать мечты в реальность.
За последние пару лет наметилась устойчивая тенденция к снижению цен на недвижимость в Европе, главным образом в Южной. Причем дешевеет жилье разного класса и ценового уровня, много очень интересных предложений. Такая благоприятная ситуация на рынке недвижимости случается нечасто, поэтому упускать такую возможность нельзя. По прогнозам ближайший год-полтора рынок недвижимости в средиземноморских странах будет рынком покупателя.
Восточная Европа – также популярный и к тому же более дешевый, по сравнению с Южной Европой, регион. Болгария, Чехия отличаются более демократичными ценами. Этот регион хорош, например, и с точки зрения инвестиций в недвижимость - как в жилую, так и в коммерческую. А кроме того, эти страны часто рассматривают предприниматели и для ведения бизнеса, в более стабильных и благоприятных условиях, с возможностью получения ВНЖ.
Испания, Греция, Кипр, Черногория – страны для покупки недвижимости, конечно же, в первую очередь для отдыха. Элитное жилье на побережье в этих странах – один из наилучших вариантов. Хотя и они, безусловно, подходят и для других целей покупки недвижимости.
Наиболее выгодно, по оценкам экспертов, сейчас покупать недвижимость в Испании и Греции, где за период кризиса цены упали на 30-40% и продолжают снижаться. Согласно данным испанского индекса недвижимости IMIE General index, цены на испанскую недвижимость по сравнению с пиковым 2007 годом упали почти на 30%, причем за последние 12 месяцев – на 10–14%, в зависимости от региона. И больше всего подешевела недвижимость как раз на средиземноморском побережье. Очень достойны, внимания побережье Коста Брава, Коста Бланка, где есть очень много интересных объектов – новые апартаменты, виллы - отличное жилье для своей семьи рядом с морем. А по данным Центрального банка Греции, за первый квартал 2012 года в Греции цены на жилье упали на 10%. Предполагается снижение цен на жилье в Хорватии - до конца 2012 года квартиры на 5-10%. Аналитики различных банков и агентств считают, что во Франции к концу 2013 года цены упадут до 12-15%.
С чего начать
Просматривать предложения недвижимости можно как на сайтах зарубежных компаний (риелторских или строительных), так и на сайтах их представительств или партнерских организаций в Украине. Риски и преимущества, плюсы и минусы каждый определяет для себя сам. Самостоятельное общение с зарубежной компанией потребует как минимум знания языка. Также необходима информированность о сложностях и нюансах перечисления денег, оформления и о подготовительных действиях в Украине.
В любом случае, после первичного ознакомления и выбора объекта на сайте (возможно предварительно нескольких) целесообразно, и даже лучше сказать необходимо, посмотреть жилье, предполагаемую покупку, воочию. Ведь ни самое подробное описание, ни множество фотографий все равно не заменит личного посещения присмотренного объекта и не даст полную картину для предстоящего выбора.
Диапазон цен по регионам и странам достаточно широк: квартиры в Испании и Турции – от 840-900 евро/м2, побережье Франции в районе Ниццы – не дешевле 5 тыс. евро/м2. Наличие суммы в 70-100 тыс. евро позволит присмотреть апартаменты на берегу Средиземного моря в районе Валенсии (Испания) и Анталии (Турция). За 120-160 тыс. евро можно подобрать квартиру в Италии, Греции и Болгарии. Для покупки жилья на побережье Хорватии или Франции понадобится сумма не менее 180 тыс. евро, а для покупки виллы на зарубежном морском побережье - от 200 тыс. евро. Конечная цена жилья зависит от его площади (кв.м), расположения - близости к морю и объектам инфраструктуры, а также от престижности жилого комплекса и района.
Что дает покупка недвижимости
Возможности получения вида на жительство (ВНЖ), а также сроки его получения по разным странам значительно отличаются. Не в каждой стране, и не при любой покупке недвижимости дается такая возможность. Большинство стран предлагают покупателю недвижимости нерезиденту (и его семье) мультивизу сроком до 180 дней в году. По истечении этого срока, например в Испании, можно готовить к подаче прошение о ВНЖ
Покупка недвижимости в Греции дает право на получение годовой мультивизы. Но в обеих этих странах вид на жительство дается при наличии постоянного дохода и без права на трудоустройство.
При покупке недвижимости свыше 300 тыс. евро на Кипре автоматически появляется возможность получения постоянного ВНЖ для себя и своей семьи. Покупатель такой недвижимости получает право находиться в стране неограниченное количество времени, а также путешествовать по странам Шенгенской зоны. Даже при последующей продаже объекта недвижимости постоянный ВНЖ закрепляется за нерезидентом на всю жизнь.
Процесс покупки
Сопровождение покупки возможно: напрямую зарубежной компанией; ее представительством/или партнером в Украине; или же украинским агентством. 
Процесс покупки можно разделить на следующие этапы:
- заключение предварительного договора;
- внесение задатка;
- подписание договора купли-продажи;
- выплата остатка суммы.
Каждый этап требует пошагового прохождения, и имеет свои сложности, нюансы и особенности.
Самый важный и сложный момент при покупке недвижимости за рубежом – перечисление денег. Т.к. покупка недвижимости за рубежом квалифицируется как иностранное инвестирование, чтобы ее осуществить надо получить лицензию Нацбанка Украины, без нее нельзя будет перевести деньги в другую страну. Для этого необходимо подать заявление о выдаче лицензии, предоставить оригинал договора о покупке недвижимости или его заверенную копию, копию документа о регистрации объекта инвестиции за рубежом, а также квитанцию об оплате услуг по выдаче лицензии. Здесь возникает сложность - договор купли-продажи, а также подтверждение регистрации прав на недвижимость покупателя, для Нацбанка является основанием для платежа, но для заключения договора сначала все равно нужен задаток, а регистрируется объект на покупателя только после получения всей суммы.
В данном случае юристы советуют предоставить НБУ письменное подтверждение требований иностранного законодательства о невозможности регистрации прав покупателя на объект покупки до его оплаты. В этом случае документы о регистрации можно в Нацбанк не подавать. При выдаче лицензии происходит также проверка источника средств для совершения покупки.
Таким образом, на этапе выплаты остатка суммы подаются документы в НБУ для получения лицензии. Для непосредственно перечисления надо открыть счет в испанском банке. Также в Испании необходимо полученить идентификационный номер иностранца (NIE).
После перечисления денег и выплаты остатка суммы покупка завершается оформлением прав собственности на недвижимость
Дополнительные расходы
Приобретая недвижимость за рубежом необходимо помнить и учитывать дополнительные расходы - разовые при покупке и постоянные после заключения сделки.
Разовые расходы - речь идет о налогах и сборах при оформлении недвижимости, об оплате услуг посредника (комиссия агентства должна быть прописана в договоре). Такие расходы могут составлять от 1 до 15% от стоимости объекта. При покупке апартаментов на вторичном рынке в Испании, покупатель оплачивает НДС в размере 7%, регистрация объекта у нотариуса около 2% и услуги адвоката 1%. Т.е. например при цене квартиры в 80 тыс. евро дополнительные разовые платежи составят 8 тыс. евро.
Постоянные расходы после заключения сделки – это оплата ежегодных налогов и коммунальные расходы В Испании владелец недвижимости иностранец ежегодно должен оплачивать 0,5% кадастровой стоимости недвижимости – федеральный налог на владение иностранцем имуществом на территории Испании. Плюс ежегодный муниципальный налог на недвижимость - устанавливается муниципалитетом и составляет от 0,4% до 1,1% кадастровой стоимости. Т.е. например, при цене квартиры 80 тыс. евро – выплаты 800 евро.
Коммунальные расходы составляют примерно до 1000 евро (800-900) для апартаментов и до 1500 евро (900-1500) для виллы. При желании можно заключить контракт с местной сервисной компанией, которая осуществит ряд услуг – от уборки и оплаты коммунальных платежей до сдачи объекта в аренду.
по материалам dengi.ua