Недвижимость Испании: поспешить или повременить с покупкой?
На сегодняшний день основной вопрос на рынке недвижимости Испании – будут ли еще понижаться или уже повысятся цены на жилье? Будущее ценовой политики недвижимости Испании неизвестно. Некоторые эксперты утверждают, что цены достигли дна, и теперь будут расти, в то время как другие утверждают, что в ближайшие несколько лет можно ожидать их дальнейшего падения.
Вместе с тем можно сказать, что испанский рынок недвижимости – классический пример того, что происходит со спросом, предложением и ценами в условиях затянувшегося экономического кризиса. Интереса иностранных инвесторов мало для решения подобных проблем в масштабах целой страны. А внутренний спрос сейчас слишком тяжело реанимировать из-за таких факторов как высокая безработица, отмена налоговых льгот при покупке жилья и повышение налогов на его приобретение. Высокое количество «стока» недвижимости (количество непроданных объектов недвижимости достигло 2 миллионов единиц), снижение показателей по выдаче ипотечных кредитов и повышение количества должников по выданным кредитам также играют не в пользу повышения спроса на жилье.
Так когда же наконец ситуация стабилизируется? Когда рынок недвижимости достигнет дна, чтобы можно было смело вкладывать деньги в жилые и коммерческие объекты, не боясь попасть в период длительного проседания? Ведь уже высказывались экспертные мнения о том, что лимит падения якобы исчерпан, и в дальнейшем можно ожидать только повышения цен рынке. Но и спрос, и цены на испанскую недвижимость продолжали падать.
Факторы, влияющие на ценообразование
Для разных стран правила ценообразования на рынке недвижимости достаточно похожи, если не сказать одинаковы. В первую очередь нужен своего рода катализатор роста, будь то повышенный внутренний спрос или же заинтересованность иностранных инвесторов. Далее добавить выгодные условия ипотечного кредитования - низкие проценты и длительные сроки возвращения займов обязательно приведут к восстановлению спроса среди местного населения. Затем можно ожидать стандартного сценария развития ситуации: с каждым годом строители вводят в эксплуатацию все больше объектов, на которые удивительным образом находятся покупатели. Растут объемы реализации, растет и средняя стоимость квадратного метра.
Однако эта стратегия по непонятной причине в Испании уже не работает. Эксперты испанского Сообщества оценщиков недвижимости, пытаясь объяснить сложившуюся ситуацию, обратили внимание на фундаментальные факторы ценообразования в этой сфере экономики. Их вывод оказался ошеломляющим для тех, кто до сих пор делает оптимистические прогнозы.
По данным Сообщества, с начала мирового финансового кризиса жилье в Испании подешевело на 27,6%. Но это еще не «дно». Специалисты считают, что недвижимость должна еще потерять в цене примерно 25-26%, достигнув уровня 2000 года, чтобы можно было говорить о стабилизации ситуации и перспективах дальнейшего восстановления роста.
О том же свидетельствуют и комментарии риелторских компаний – цены на продаваемое сегодня жилье (на «ходовые» варианты) за последние 6-7 лет упали примерно на 40-50%, а некоторые банковские объекты недвижимости - до 60%. Отмечается, что при снижении цены более чем в 2,5 раза жилье может продаваться за месяц.
При этом ждать дальнейшего понижения цен эксперты не советуют. Например, во многих новых комплексах бóльшая часть апартаментов все-таки продается. Остаются, естественно, худшие варианты (планировка, вид из окна и т.д.). При покупке жилья для себя выбор идет и по другим критериям, а не только по финансовой составляющей. Это может быть близость к побережью, или же к школе, садику, различным объектам инфраструктуры. Конечно, ждать еще понижения цен на несколько тысяч евро можно, но это все равно не решит всех финансовых вопросов при покупке недвижимости.
И дело здесь вовсе не в сроках, не в анализе колебаний рынка, не в законодательстве страны и даже не в предлагаемых условиях ипотечного кредитования. Есть еще другой момент. Эксперты оценивали те усилия, которые должна приложить каждая семья (потенциальный покупатель) для приобретения собственного жилья. Интересно, что данный подход с некоторыми коррективами можно применять практически к каждой стране. Разница будет лишь в представлениях о том, как именно должно выглядеть среднестатистическое жилье для проживания обычной семьи (двухкомнатная квартира в «хрущевке», таунхаус или отдельный дом в пригороде), а также какую часть доходов люди готовы направить на покупку недвижимости.
Таким образом, в Испании было установлено, что полная стоимость приобретаемого жилья не должна превышать совокупного дохода семьи за четыре года! Кстати, именно такие условия были созданы в 1995-м году, когда рынок жилой недвижимости начал активно расти. Однако, по словам аналитиков, уже с 2002-го года временной порог стал повышаться, достигнув к 2007-му году 8-ми лет. То есть на фоне спекулятивного роста испанцы стали покупать жилье вдвое дороже, помогая «надувать пузырь». Теперь же для восстановления спроса необходимо, чтобы соотношение доходов и цен на жилье вернулось на круги своя.
Важные тенденции на рынке недвижимости
Все вышесказанное вовсе не означает, что потенциальному инвестору нужно обязательно повременить с приобретением недвижимости в Испании. Ведь выводы экспертов касались исключительно граждан страны, желающих покупать объекты для собственного пользования, и условий, при которых дальнейшее падение цен станет невозможным.
Если вы планируете приобрести объект в коммерческих целях, нужно руководствоваться иными соображениями:
- сроки, когда цены достигнут «дна» неизвестны. Ведь продавцы будут сопротивляться этому процессу изо всех сил, да и государство может в любой момент ввести новые стимулирующие меры. Потому ожидание минимальной стоимости жилья может растянуться чуть ли не до бесконечности;
- несмотря на риски, все-таки лучше инвестировать, выбирая лучшие объекты и получая от них прибыль уже сейчас, чем впасть в убытки от глобального обесценивания валют.
Риск приобретения объектов на фундаментально падающем рынке Испании допустим еще и потому, что время от времени здесь появляются все новые и новые способы заработать на собственных квадратных метрах. Например, по данным группы компаний Pierre & Vacances Center Parcs, в последнее время сдаваемые в аренду апартаменты создали серьезную конкуренцию испанским отелям. Тот факт, что частный сектор готов предложить более конкурентоспособные цены для туристов, привел к тому, что спрос на аренду здесь значительно выше, чем в обычных отелях.
Благодаря этому в июне 2013 года в этом секторе было продано на 11% больше объектов, чем за аналогичный период прошлого года. Согласно прогнозам, в ближайшее время продажи увеличатся еще на 13%. Самым перспективным в этом плане оказался курортный район Коста-дель-Соль. Уже сейчас около 65% курортной недвижимости в Испании покупают иностранцы. И похоже, их доля на рынке в ближайшие годы будет только расти.
16.07.2013
по материалам profi-forex.org