Динамика цен на рынке недвижимости в Испании
.png)
После кризисного периода середины девяностых цены на испанскую недвижимость более десяти лет неуклонно росли. Этому способствовало много факторов, прежде всего рост популярности Испании среди туристов всего мира. Ведь если люди приехали один раз отдохнуть, и им понравилось, у них возникает желание приехать ещё раз. А приехать вторично в понравившиеся места комфортнее в собственные бунгало в Кальпе или апартаменты в Бенидорме, чем в съёмный гостиничный номер. Ощущение собственного дома всегда приятно.
Вторым фактором, повлиявшим на рост цен, стал возросший жизненный уровень самих испанцев. Многие из них оказались в состоянии позволить себе второе жильё на море или в горах. Да и молодые семьи в Испании предпочитают жить в своём жилье, а не в съёмном.
Третьим фактором стало открытие границ после распада СССР и соцлагеря. В Испанию в большом количестве устремились покупатели из России, республик бывшего СССР и стран Восточной Европы. Относительно недорогая курортная недвижимость в благополучной стране сразу стала очень популярной у граждан этих стран.
И наконец, четвёртый, пожалуй, главный фактор, приведший к росту цен на жильё в Испании, был огромный приток покупателей из Великобритании. По сравнению с английскими ценами даже самые завышенные цены владельцев испанского жилья казались смешными. И англичане массово покупали, не торгуясь, тем самым активно способствуя безудержному росту цен.
К примеру, купленное в 1995 году односпальное бунгало в Торревьехе по цене 24 000 евро в пересчёте с тогдашних песет, в 2007 году легко уходило за 100 000 евро. Рост цен тем самым превышал 30% в годовом исчислении. И это было надёжно и, как казалось, абсолютно без всяких рисков. Какой банковский вклад или какой реальный бизнес мог обеспечить такой доход? И многие испанцы решили использовать ситуацию для личного обогащения. Так как ипотека в Испании была дешёвой и легкодоступной, то в условиях непрерывного роста цен можно было легко заработать на предельно простых операциях. На ранней стадии строительства резервировались несколько апартаментов, а на конечной стадии, примерно через год, когда цена успевала существенно вырасти, они переуступались конечному покупателю без регистрации жилья на своё имя. Огромная прибыль, к тому же не облагаемая налогом, оставалась в распоряжении изобретательного «инвестора». Чтобы увеличить количество резервируемых таким образом единиц жилья своё собственное жильё закладывалось банку, а полученные от этого деньги направлялись туда же, на рынок строящейся недвижимости. Вслед за гражданами Испании этим бизнесом занялись и проживающие в стране иностранцы, и даже иностранцы, в Испании постоянно не проживающие. Деньги зарабатывались легко. Все были довольны, и казалось, что так будет вечно.
Но вслед за благоприятными годами пришли годы мирового кризиса. Испания вступила в него позже других стран Европы. Но и ударил по ней кризис больнее, чем по другим европейским странам, если не принимать во внимание таких заведомых аутсайдеров, как Греция и Португалия. Кризис в Испании вылился, прежде всего, в непомерно высокий уровень безработицы. Потерявшие работу люди уже и подумать не могли о покупке какой-либо недвижимости. Другими словами испанские покупатели с рынка ушли. А годом раньше, опять же по причине кризиса, с рынка ушли англичане, на которых в основном и рассчитывали научившиеся лихо задирать цены строительные компании.
И строители, не сумев продать сотни тысяч единиц жилья, под бременем невозвращаемых банковских кредитов начали разоряться. А непроданное жильё, часто недостроенное, в качестве залога попало в руки банков, которым оно было абсолютно не нужно. Банки и так уже были затоварены вторичным жильём, под которое горе-инвесторы из числа частных лиц набрали ипотечные кредиты и не смогли их выплачивать из-за потери работы.
Чтобы сохранить хоть что-то, и банки, и частные лица, и строительные компании вынуждены были пытаться продать свою недвижимость хоть по какой-либо цене. И цены пошли вниз. Так продолжалось три года. За это время цены успели понизиться на треть, а в отдельных местах и вполовину. Разумеется, это не коснулось недвижимости класса «люкс». А вот недвижимость эконом-класса и средней ценовой категории подешевела ощутимо.
Но всё имеет свои границы. И цены до бесконечности падать не могут. Так как есть порог рентабельности, ниже которого проще недвижимость не строить и не продавать. В 2012 году цены достигли минимума и обозначили робкую тенденцию к росту. Хотя СМИ, не слишком лояльно настроенные к нежелающей брать кабальные кредиты Испании, упорно пророчат их скорый обвал.
Рост цен имеет три важные предпосылки. Предпосылка первая: англичане, как мы помним, не склонные торговаться из-за цены, снова вернулись на рынок испанской недвижимости. Предпосылка вторая: сильные и успешные строительные компании, не прибегавшие к массированным банковским заимствованиям, дождались разорения слабых конкурентов, перекупили незавершённое строительство, достроили и выставили на расчистившийся рынок новое жильё по ценам, превышающим цены прошлого года. И, наконец, главная, третья предпосылка: вновь поверив в перспективность испанской недвижимости, а также простимулированные низкими ценами, в Испанию хлынули инвесторы из Китая, Бразилии, Норвегии, Бельгии, других стран, а главное - из России. Они активно скупают жильё, прежде всего дешёвое. А вымывание дешёвых объектов автоматически увеличивает средние цены на рынке. Косвенно на рост цен повлиял и уход с рынка банков как крупных игроков. Большая часть дешёвой банковской недвижимости принудительно передана в контролируемый государством так называемый «плохой банк». А он не собирается распродавать конфискованные у неплательщиков ипотек квартиры по низким ценам.
В настоящее время ситуация пока ещё не критическая. Пока ещё можно найти недорогую недвижимость в Испании хорошего качества. Но с каждым днём это делать становится всё сложнее. А сектор недвижимости эконом-класса съёживается на глазах. Поэтому, если Вы хотите купить что-то хорошее и недорогое, то делать это надо уже сейчас. Через несколько месяцев, а возможно и недель, Вам предложат сегодняшние варианты по более дорогой цене. Вот уж воистину промедление убытку подобно!
28.06.2013
leanga.ru